للنظر قبل شراء عقار
1. هل قطعة الأرض مسجلة باسم المطور؟
2. هل حصل المطور على إذن التخطيط؟
التوصية الأساسية هي عدم التوقيع على عقد حجز أو عقد شراء خاص
(PPC) ما لم تصدر دار البلدية حيث يقع العقار رخصة بناء (‘Licencia de
أوبراس باللغة الإسبانية) للتنمية.
3. هل لديك ضمان مصرفي يؤمن مدفوعاتك المرحلية؟
الأقساط المدفوعة أثناء بناء العقار يمكن ضمانها بما هو معروف
بشكل عام “كضمان بنكي”.
الغرض من الضمان المصرفي هو تأمين المبلغ الكامل للودائع التي يدفعها المشترون على الخارطة.
يجب ألا يكون للضمانات المصرفية تاريخ انتهاء صلاحية وفقًا للقانون 57/68. يجب أن تنتهي صلاحية الضمانات المصرفية فقط بناء على حصول المطور على رخصة الاحتلال الأول.
4. هل حصل المسكن على رخصة الاحتلال الأول (LFO)؟
رخصة الوظيفة الأولى (أو “Licencia de Primera Ocupación” باللغة الإسبانية) هي شهادة صادرة عن دار البلدية تؤكد أن العقار المشيد حديثًا يتوافق تمامًا مع جميع لوائح التخطيط والبناء ، وجاهز للاستخدام كمسكن . يسمح LFO للمشترين على الخارطة بالسكن في عقار بشكل قانوني.
5. تطورات الأشباح:
لا تزال بعض المجتمعات الجديدة غير مباعة إلى حد كبير بعد أزمة الائتمان وقد تجد بالإضافة إلى ذلك أن العديد من المالكين العاديين لا يساهمون في نفقات المجتمعات. قد تكون هذه المفاجأة السيئة
خلق مشاكل عملية مثل حمامات السباحة الخضراء وانعدام الأمن والحدائق المهجورة وحتى الاقتحام. قد يكون من المستحسن قبل الشراء في مجتمع تسأل عنه أولاً. سيتغير هذا بلا شك في المستقبل عندما ينتعش السوق مرة أخرى وينتقل إلى دورة جديدة.
6. القوانين الساحلية:
عند الشراء على الخارطة ، تأكد من أنها ليست ضمن المنطقة المحمية للملك العام وإلا فإنك قد تخاطر
يتم هدم منزلك على نفقتك من قبل السلطات المحلية. تم تمرير قانون الساحل الأسباني
في عام 1988 لكن لم تقرر الحكومة تطبيقه بقسوة إلا مؤخرًا. هناك
تم إجراء تعديلات كبيرة لدرجة أنه كان هناك بحكم الواقع عفو قانون الساحل.
7. الشراء للتأجير
إذا كنت تشتري لتأجير العقار ، سواء على المدى القصير أو الطويل ، فتأكد من منطقة إسبانيا في
الذي تشتريه يسمح بذلك. بعض المناطق ، مثل جزر البليار ، لديها لوائح صارمة
حيث يلزم ترخيص خاص للإيجار. سيؤدي عدم الامتثال إلى تغريمك مجلس المدينة.
المناطق الأخرى في إسبانيا ، مثل الأندلس ، لا تتطلب ترخيصًا ولكن لها تراخيص خاصة بها
اللائحة المعمول بها بشأن تأجير الممتلكات ، أي المرسوم 218/2005.
8. لديك رقم NIE ، أليس كذلك؟
رقم NIE هو رقم تعريف مالي للأجانب ومطلوب ، من بين أشياء أخرى ، للشراء
9. قائمة التمزق
قبل أن تكمل بناء عقار حديث الإنشاء ، يجب عليك دائمًا عمل قائمة متقطعة بالممتلكات. يمكنك إما وضع قائمة التمزق بنفسك أو تعيين واحدة من العديد من الشركات ذات الخبرة
قد تنفذها نيابة عنك. وغني عن البيان أن المحامين لا ينفذون عادة القوائم المتقطعة.
عند فحص العقار ، سيرسمون قائمة بجميع العيوب التي يعاني منها العقار ، مثل البلاط غير المتطابق ، والبقع الرطبة ، والحنفيات المتسربة ، والطلاء المتقشر ، والأجهزة التالفة ، والصرف غير المناسب ، إلخ.
أنصح بشدة بعدم إكمال خطة ما على الخارطة حتى تنتهي من تنفيذ قائمة التعطل بالكامل وتتابعها أيضًا للتأكد من أن المطور قد أصلح بالفعل كل المشاكل التي أبرزتها عملية الفحص. بمجرد الانتهاء ، سيكون من الصعب جدًا إصلاح هذه الأشياء لأن مركزك التفاوضي سيضعف بشكل كبير عند تسليم الأموال. لذا قم بتشغيل حقوق بطاقتك واطلب إصلاحها دائمًا قبل الإكمال ، وليس بعد الانتهاء. بمجرد أن تكون راضيًا عن الإصلاحات ، يمكنك إكمالها.
10. بعد الانتهاء: تأكد من أن العقار مسجل الآن باسمك
سجل سندات الملكية الخاصة بك في السجل العقاري. من الأفضل أن تطلب ما يُعرف بـ nota simple. يُنصح بشدة بالتحقق من أن العنوان نظيف ولا توجد رسوم أو امتيازات أو أعباء
ضد الممتلكات (بخلاف الرهن العقاري الذي قد تقدمت بطلب للحصول عليه في القضية).
11. ما بعد الإنجاز: التعامل مع ضرائب الممتلكات والمرافق ورسوم المجتمع
يجب عليك فتح حساب مصرفي إسباني إذا لم تقم بذلك بالفعل. لا تقبل شركات المرافق المدفوعات الخارجية وترغب في إعداد الفواتير كأوامر دائمة مقابل حسابك الإسباني. يجب عليك تعيين كل ما يلي كأوامر دائمة على الأقل:
ضريبة IBI. تُدفع ضريبة جمع القمامة مرة واحدة في السنة. تدفع مرتين أو مرة في السنة حسب دار البلدية.
فواتير الخدمات (فاتورة ربع سنوية في حالة المياه وشهرية بالكهرباء). رسوم المجتمع (فقط إذا كنت قد اشتريت في مجمع). عادة كل ثلاثة أشهر ولكن يمكن أن تختلف.
