Comment bénéficier d’avantages fiscaux lors de la location de votre bien meublé en France ?
En tant que propriétaire non-résident d’une location meublée en France, vos revenus locatifs seront soumis à l’impôt sur le revenu par l’administration fiscale française. La France étant le pays le plus visité au monde, le tourisme est très important pour l’économie française.
Le gouvernement français incite donc l’acquéreur qui louera son bien à court terme en proposant un régime fiscal très avantageux qui offre de nombreuses possibilités de diminuer l’imposition de ses revenus locatifs.
Il existe principalement deux manières de réduire votre charge fiscale sur votre location meublée :
1) Compensation des charges fiscales et déductibles relatives au bien immobilier
Il existe de nombreux types de frais que les propriétaires de biens meublés en France doivent payer et qui peuvent être imputés sur leur impôt. Ceux-ci inclus:
- Les frais de notaire payés au stade de la signature du titre de propriété peuvent être déduits sur les 3 premières années de propriété (les frais de notaire sont calculés à environ 2,5% du prix d’achat)
- Toutes les charges liées au bien (charges de copropriété) peuvent être déduites du montant imposable
- Les taxes foncières sont également déductibles
- Le coût d’un voyage aller-retour jusqu’à votre propriété française (basé sur le tarif officiel de l’administration fiscale française)
- L’intérêt annuel sur l’hypothèque
- Les honoraires des experts-comptables sont également déductibles, env. 270 € par an
2) Amortir la propriété
Dans le domaine de l’impôt foncier, l’amortissement peut être un concept difficile à saisir pour certains acheteurs et investisseurs, car il ne s’agit pas d’un système largement utilisé dans leur propre pays (c’est-à-dire le Royaume-Uni).
L’amortissement est le processus simple de dépréciation de la valeur « papier » de votre propriété. Juste pour être clair, rien n’est fait à la valeur réelle de la propriété; cela restera en ligne avec le marché local.
Le fisc français considère qu’environ 20% du prix d’achat d’un bien immobilier est constitué de terrains non amortissables. Les 80 % restants de la propriété peuvent être amortis (“sur papier”) de 4 % par an sur 25 ans ou de 3,33 % sur 30 ans (3,33 % x 30 = 100 %).
L’amortissement peut être imputé sur vos revenus locatifs vous permettant ainsi de réduire voire d’annuler votre charge d’impôt sur le revenu.
Tous les frais de mobilier peuvent également être amortis sur 10 ans ou 5 ans, ce qui signifie encore moins d’impôt applicable car cela vous donne un autre coût qui peut être déduit de vos revenus locatifs.
Exemple d’amortissement :
- Vous achetez un bien qui vous coûte 100 000 € + 10 000 € de mobilier
- Vous percevez un revenu locatif de 4 000 € chaque année
- Vous pouvez amortir les 80 000 € (80 % de la valeur de la propriété de 100 000 €) sur 25 ans, ce qui équivaut à 3 200 € chaque année. Les 10 000 € de frais de mobilier sont également amortis et sur 5 ans, cela équivaudrait à 2 000 € par an.
En conséquence, dans cet exemple, vous auriez 5 200 € d’amortissement chaque année (pendant les 5 premières années). Comme votre revenu locatif est de 4 000 €, vous n’utiliserez que ce montant de votre valeur d’amortissement de 5 200 €, ce qui vous laissera 1 200 € que vous pourrez reporter à l’année suivante.
N’utilisez l’amortissement que lorsque vous en avez besoin…
L’amortissement peut être lancé chaque fois qu’un propriétaire le souhaite. Pour les propriétaires qui ont acheté une propriété en utilisant une hypothèque, la valeur des intérêts hypothécaires et d’autres coûts compensables peuvent souvent suffire à annuler complètement l’impôt sur le revenu locatif, ce qui signifie qu’il n’y a aucune raison de commencer à utiliser votre valeur d’amortissement pour compenser votre impôt. Au lieu de cela, vous pouvez commencer à utiliser votre amortissement uniquement lorsque vous en avez besoin (par exemple lorsque les intérêts hypothécaires ne suffisent pas à compenser 100 % de vos revenus locatifs).
À l’heure actuelle, avec des taux de crédit immobilier français à des niveaux historiquement bas, la plupart des acheteurs optent pour le financement de leur achat. En cas de recours au financement, les intérêts hypothécaires et autres frais déductibles peuvent normalement, durant les premières années de la propriété, compenser la totalité du chiffre d’imposition des revenus locatifs. Cela signifie que le montant d’impôt que vous payez sur vos revenus locatifs est négligeable ou nul.
Une fois que les intérêts hypothécaires sont remboursés ou ne suffisent plus à compenser 100 % du rendement locatif, ou si l’acheteur a acheté comptant, l’amortissement peut commencer, ce qui signifie que l’impôt sur les revenus locatifs peut encore être considérablement réduit ou dans la plupart des cas complètement éliminé.
