Comment acheter une propriété en France en tant qu’étranger ? PAS À PAS

Comment acheter une propriété en France en tant qu’étranger ? PAS À PAS

Les contrats immobiliers sont issus du Code civil rédigé en 1804 par Napoléon. La caractéristique de l’immobilier français est la propriété qui ne peut être réévaluée.

Tous les achats doivent être effectués par l’intermédiaire du notaire, qui détient un compte séquestre et représente le gouvernement. Le notaire effectue tout le processus juridique lié à l’achat et à la propriété.

Documents requis pour réserver la propriété

  • Copies du passeport du ou des acheteurs
  • Formulaire de renseignements sur les états civils dûment complété
  • Certificat de naissance
  • Certificat de mariage (le cas échéant)

Le contrat de réservation

Une fois que vous avez choisi une propriété et que vous vous êtes mis d’accord sur le prix, vous en tant qu’acheteur et le promoteur signerez un document appelé contrat de réservation (en 3 exemplaires). Il s’agit du document juridiquement contraignant qui confirme que le promoteur doit vendre la propriété à l’acheteur. En plus du contrat de réservation, les documents suivants sont également signés par les deux parties en 3 exemplaires :

  • Accurate floor plan of the apartment or the house
  • Description technique
  • Plan de paiement provisoire
  • Plan directeur
  • Plans de stationnement et de sous-sol
  • Le document SRU
  • La lettre SRU

Une fois que le contrat de réservation et les documents pertinents sont contre-signés par le promoteur, le promoteur renvoie un contrat original et les documents pertinents à l’acheteur et au notaire public. L’acquéreur n’étant pas un professionnel de l’immobilier français, il bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours qui lui permet de réfléchir à sa décision d’achat. Après la période de réflexion, les contrats deviennent valides. Le délai de rétractation de 10 jours court à compter de la réception par l’acquéreur des contrats de réservation contresignés du promoteur.

Le dépôt

Pour retirer le bien du marché, l’acheteur doit verser un acompte de réservation (généralement entre 2 % et 5 % pour un bien sur plan et 10 % pour un bien en revente) sur le compte séquestre du notaire. La caution est conservée par le notaire jusqu’à la signature du « contrat définitif » pour le transfert du titre de propriété (qui est l’étape suivante), puis la caution est transférée au promoteur. L’acompte versé sera déduit du prix de la propriété.

L’acompte est restitué à l’acheteur si :

  • Il décide d’annuler l’achat pendant le délai de rétractation de 10 jours
  • Il n’obtient pas d’hypothèque. Cependant, cette condition doit être mentionnée dans le contrat de réservation.
  • L’achat ne peut pas être finalisé en raison de la faute du développeur.

Le dépôt est sécurisé car il est conservé dans le compte séquestre par le notaire public.

Le financement

Il est possible d’obtenir un financement (hypothèque) auprès des banques françaises, même si vous n’êtes pas citoyen ou résident français. Une fois que vous avez signé le contrat de réservation, vous disposez de 45 jours pour demander un prêt hypothécaire et d’un mois pour obtenir l’approbation initiale. Si l’hypothèque n’est pas approuvée, le contrat est annulé et l’acheteur réclame le dépôt. Cependant, si l’hypothèque est refusée et que l’acheteur décide d’acheter la propriété avec ses propres fonds, il peut poursuivre l’achat en tant qu’acheteur au comptant.

Signature de l’acte de vente

Lorsqu’un contrat de réservation a été signé, le vendeur ou le notaire doit notifier à l’acheteur le projet de contrat de propriété, au moins un mois avant sa signature. (CCH art. R 261-30).

L’article L 261-11 du CCH édicte de faire figurer dans le contrat de propriété, le descriptif complet du bien immobilier,

« L’indication pertinente liée à la consistance et aux caractéristiques techniques du bien immobilier »

Ainsi, la consistance du bien immobilier vendu découle des plans et coupes, avec le mesurage utile et l’indication de la taille de chaque pièce et couloir.

Le vendeur doit fournir à l’acquéreur, lors de la signature du contrat de copropriété, le règlement de copropriété. Ce document doit avoir été fourni préalablement à l’acheteur (CCH art. L 261-11).

  • Ensuite, l’acheteur doit se rendre chez le notaire, afin d’échanger le contrat et de payer les fonds et les frais juridiques, dus à ce stade.
  • Alternativement, l’acheteur peut fournir une procuration dans son pays de résidence, légalisée par l’Ambassade de France. L’acheteur envoie alors une procuration légalisée à l’étude notariale pour lui permettre d’échanger les contrats.

Après le contrat d’échange, le notaire enregistre le contrat auprès de l’administration française et transfère les frais de justice. Ce processus garantit que la propriété a été officiellement transférée sous le nom de l’acheteur et que l’acheteur est le propriétaire de la propriété à partir de là.

En cas de projet neuf ou sur plan :

Vous êtes propriétaire du terrain où la propriété serait construite ;

Vous serez propriétaire de la future propriété;

Le promoteur doit construire votre bien correspondant au contrat. (les projets sont adossés à la garantie bancaire. Ainsi au cas où, si le promoteur n’est pas en mesure de réaliser le projet, la banque s’engage à réaliser le projet dans le même cahier des charges et dans les délais, initialement prévus par le promoteur).

Paiement de la propriété

S’il s’agit d’une propriété prête :

Le montant total de la propriété et environ 7% à 8% des frais de notaire doivent être transférés sur le compte séquestre du notaire public avant la signature de l’acte de vente. Une fois l’acte de vente signé par l’acheteur et le vendeur, le notaire transfèrera le montant dû au vendeur.

S’il s’agit d’un bien sur plan :

Le notaire enverra à l’acquéreur, la demande de fonds due pour la signature du titre de propriété (et déduira l’acompte déjà versé). Les frais d’avocat/notaire de 3% sont demandés en même temps.

After the signature of the title deed, the remaining payments which are linked to the progress of work till handover, are paid in to the escrow account of the developer.

Vos obligations en tant que propriétaire du bien en France :

  • Pour assurer le bien
  • Payer les frais de gestion (ou frais de service) à la société de gestion, par anticipation
  • Payer la taxe d’habitation et foncière une fois par an.

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