À considérer avant d’acheter une propriété
1. Le terrain est-il enregistré au nom du promoteur ?
2. Le promoteur a-t-il obtenu l’autorisation de planification ?
La recommandation de base serait de ne pas signer de contrat de réservation ou de contrat d’achat privé
(PPC) sauf si la mairie où se trouve le bien a délivré un permis de construire (« Licencia de
Obras’ en espagnol) pour le développement.
3. Avez-vous une garantie bancaire sécurisant vos paiements échelonnés ?
Les acomptes versés lors de la construction du bien peuvent être garantis au moyen de ce qui est connu
génériquement comme une « garantie bancaire ».
La garantie bancaire a pour objet de sécuriser l’intégralité des acomptes versés par les acquéreurs en VEFA.
Les garanties bancaires ne doivent pas avoir de date d’expiration conformément à la loi 57/68. Les garanties bancaires ne doivent expirer que
sur l’obtention par le promoteur d’une Licence de Première Occupation.
4. Le logement a-t-il obtenu un permis de première occupation (LFO) ?
Une licence de première occupation (ou
«Licencia de Primera Ocupación» en espagnol) est un certificat délivré par une mairie qui confirme qu’un
la propriété nouvellement construite est entièrement conforme à toutes les réglementations en matière d’urbanisme et de construction et est prête à être utilisée comme
une demeure. Un LFO permet aux acquéreurs en VEFA d’habiter un bien en toute légalité.
5. Développements fantômes :
Certaines nouvelles communautés restent largement invendues après la crise du crédit et vous pouvez également constater que de nombreux détenteurs communs ne contribuent pas aux dépenses des communautés. Cette mauvaise surprise peut créer des problèmes pratiques tels que des piscines vertes, le manque de sécurité, des jardins abandonnés et même des cambriolages. Il peut être recommandé avant d’acheter dans une communauté que vous demandiez d’abord. Cela changera sans aucun doute à l’avenir lorsque le marché se redressera et passera à un nouveau cycle.
6. Lois côtières :
Lors de l’achat sur plan, assurez-vous qu’il ne se trouve pas dans la zone protégée du domaine public, sinon vous risquez de faire démolir votre maison, à vos frais, par les autorités locales. La loi côtière espagnole a été adoptée en 1988, mais ce n’est que récemment que le gouvernement a décidé de l’appliquer avec rigueur. Il y a eu des modifications importantes au point qu’il y a eu une amnistie de facto de la loi côtière.
7. Acheter pour louer
Si vous achetez pour louer la propriété, à court ou à long terme, assurez-vous que la région d’Espagne dans laquelle vous achetez le permet. Certaines régions, comme les îles Baléares, ont des réglementations strictes en vertu desquelles une licence spéciale est requise pour louer. En cas de non-respect, la mairie vous sanctionnera.
D’autres régions d’Espagne, comme l’Andalousie, n’exigent pas de permis de location, mais ont leur propre réglementation en place sur la location de biens, à savoir le décret 218/2005.
8. Vous avez un numéro NIE, n’est-ce pas ?
Un numéro NIE est un numéro d’identification fiscale pour les étrangers et est nécessaire, entre autres, pour acheter
9. Liste des accrocs
Avant de terminer sur une propriété nouvellement construite, vous devez toujours faire une liste d’accrocs de la propriété. Vous pouvez soit dresser vous-même une liste d’accrocs, soit faire appel à l’une des nombreuses entreprises expérimentées qui
peut l’exécuter en votre nom. Il va sans dire que les avocats ne procèdent généralement pas à des listes de dénonciation. Lors de l’inspection de la propriété, ils dresseront une liste de tous les défauts de la propriété, c’est-à-dire des carreaux dépareillés, des taches humides, des robinets qui fuient, de la peinture écaillée, des appareils endommagés, un drainage inapproprié, etc.
Je vous conseille fortement de ne pas terminer sur un plan hors plan tant que vous n’avez pas entièrement réalisé une liste de problèmes et que vous l’avez également suivie en vous assurant que le développeur a bien réparé chacun des problèmes mis en évidence par votre inspection. Une fois que vous avez terminé, il sera très difficile de les fixer car votre position de négociation sera considérablement affaiblie lors de la remise de l’argent. Alors jouez vos droits de carte et exigez qu’ils soient toujours réparés avant l’achèvement, pas après l’achèvement. Une fois que vous êtes satisfait des réparations, vous pouvez alors terminer.
10. Post-achèvement : assurez-vous que la propriété est maintenant enregistrée sous votre nom
Enregistrez vos titres de propriété au registre de la propriété. Vous feriez bien de demander ce qu’on appelle nota simple. Il est fortement conseillé de vérifier que le titre est propre et qu’il n’y a pas de charges, de privilèges ou de charges sur la propriété (autre que l’hypothèque que vous avez peut-être demandée selon le cas).
11. Post-achèvement : gestion des taxes foncières, des services publics et des frais communautaires
Vous devriez ouvrir un compte bancaire espagnol si vous ne l’avez pas déjà fait. Les entreprises de services publics n’acceptent pas
les paiements à l’étranger et comme la définition de factures en tant qu’ordres permanents sur votre compte espagnol. Tu devrais
définir au moins comme ordres permanents tous les éléments suivants :
Taxe IBI. Payé une fois par an
Taxe de ramassage des ordures. Versement 2 ou 1 fois par an selon les mairies.
Factures de services publics (facturées trimestriellement dans le cas de l’eau et mensuellement dans le cas de l’électricité).
Frais de communauté (uniquement si vous avez acheté dans un Compound). Généralement trimestriel mais peut varier.
